Przygotowanie mieszkania do wynajmu ma zwykle dwa budżety: jeden na to, co widać, i drugi, znacznie mniejszy, na to, czego nie widać. Pierwszy idzie na malowanie, drugi na „jak coś się zepsuje, to się wymieni”. Właśnie ta druga część decyduje o tym, ile razy w ciągu dwuletniej umowy trzeba będzie pojechać do mieszkania i ile to będzie kosztowało razem z czasem.
Rachunek jest tu odwrotny niż przy mieszkaniu na własne potrzeby. W mieszkaniu wynajmowanym awaria oznacza telefon o dwudziestej drugiej, dojazd, wpuszczenie serwisu, czasem zwrot części czynszu i, przy poważniejszych sprawach, spór o to, kto zawinił. Element wart dwieście złotych wymieniony przed wprowadzeniem najemcy zwraca się przy pierwszej awarii, której nie było.
Co psuje się najczęściej między jednym najemcą a drugim
Lista jest krótka i powtarzalna. Najpierw armatura: baterie w kuchni i łazience, zwłaszcza te z wyciąganą wylewką, oraz elastyczne wężyki przyłączeniowe, które po kilku latach twardnieją i zaczynają sączyć w miejscu zaprasowania. Potem syfony i uszczelki, szczególnie pod wanną i przy pralce, gdzie wycieku nie widać, dopóki nie pojawi się u sąsiada pod spodem.
Następnie osprzęt elektryczny: gniazda z wyrobionymi stykami, w których wtyczka trzyma się siłą przypadku, i włączniki, których klawisz trzeba przyciskać dwa razy. Zużyte gniazdo nie jest tylko niewygodne: luźny styk grzeje się przy obciążeniu, a do gniazda w kuchni podłącza się czajnik i piekarnik. Trzecia kategoria to urządzenia grzejące wodę i ich zabezpieczenia, czyli najdroższa pozycja na liście.
Osobno warto potraktować rzeczy, których najemca nie zgłosi, bo ich nie zauważy: brak sprawnego wyłącznika różnicowoprądowego w rozdzielnicy, niedokręcone zaciski w tablicy i zawory kątowe pod umywalką, które od lat nikt nie próbował zamknąć. Te pozycje ujawniają się wtedy, gdy trzeba szybko odciąć wodę, a zaworek urywa się w dłoni.
Ciepła woda, czyli najdroższa awaria w środku umowy
W mieszkaniach bez centralnej ciepłej wody podgrzewacz jest urządzeniem, które pracuje codziennie i którego awaria natychmiast staje się sprawą pilną. Przy elektrycznym ogrzewaniu wody sprawdza się trzy rzeczy: stan anody, ustawioną temperaturę i sprawność zaworu bezpieczeństwa. Anoda zużyta do połowy nie daje żadnego objawu, dopóki nie zacznie się korozja zbiornika, a wtedy naprawa polega na wymianie całego urządzenia.
Przy doborze nowego podgrzewacza dla lokalu na wynajem liczy się nie tylko pojemność. Ważny jest sposób sterowania, bo urządzenie z prostym pokrętłem jest odporne na eksperymenty, a elektronika z aplikacją bywa źródłem zgłoszeń, które nie mają nic wspólnego z ciepłą wodą. Znaczenie ma też miejsce montażu i dostęp do przyłączy, bo serwis wchodzący do mieszkania po roku powinien zrobić przegląd w kwadrans. Modele i parametry, od pojemności po moc grzałki, zestawione są w ofertach hurtowni, na przykład na onninen.pl, gdzie widać je razem z wymiarami i sposobem montażu.
Przy przekazaniu mieszkania warto zapisać w protokole ustawioną temperaturę wody i datę ostatniego przeglądu urządzenia. Zapobiega to później sporowi o to, czy przepalona grzałka wynika z zużycia, czy z ustawienia maksymalnej temperatury przez cały rok. Ten sam protokół przyda się przy rozliczeniu kaucji.
Instalacja elektryczna: trzy rzeczy do sprawdzenia przed przekazaniem
Pierwsza to rozdzielnica. W mieszkaniach z lat dziewięćdziesiątych i starszych bywa, że nie ma w niej wyłącznika różnicowoprądowego, a obwody są dwa: gniazda i światło. Dołożenie ochrony różnicowoprądowej i rozdzielenie obwodu kuchennego to koszt, który mieści się w budżecie na malowanie jednego pokoju, a zmienia poziom bezpieczeństwa lokalu.
Druga to stan gniazd i puszek w miejscach o dużym obciążeniu, czyli w kuchni i przy stanowisku do prasowania. Wymiana samego osprzętu ma sens tylko wtedy, gdy przewód w puszce jest w dobrym stanie; przy izolacji, która pęka przy dotknięciu, trzeba przewidzieć wymianę odcinka. Trzecia to opisanie obwodów w rozdzielnicy, żeby najemca albo elektryk wiedział, co wyłącza, bez metody prób.
Do tego dochodzi rzecz przydatna przy każdej późniejszej rozmowie: dokumentacja. Protokół z pomiarów instalacji elektrycznej wykonany przed przekazaniem mieszkania jest dokumentem, który przy ewentualnej szkodzie rozstrzyga, w jakim stanie lokal został wydany. Bez niego każda dyskusja o przyczynie awarii zaczyna się od zera.
Kolejność wydatków, gdy budżet jest ograniczony
Gdy pieniędzy nie ma na wszystko, najpierw idą rzeczy, które mogą zrobić szkodę w lokalu albo u sąsiada: wężyki przyłączeniowe, zawory odcinające, syfony i ochrona różnicowoprądowa. Potem urządzenia, których awaria unieruchamia mieszkanie: podgrzewacz wody i osprzęt kuchenny. Na końcu to, co jest tylko niewygodne, czyli zużyte włączniki i klamki.
Taka kolejność bierze się z kosztu skutku, nie z ceny elementu. Pęknięty wężyk pod zlewem kosztuje kilkanaście złotych, a zalanie mieszkania niżej kilka tysięcy i kilka miesięcy załatwiania sprawy z ubezpieczycielem. Podgrzewacz to wydatek jednorazowy, ale nieplanowana wymiana w trakcie najmu oznacza pośpiech, wyższą cenę i najemcę bez ciepłej wody.
Komplet elementów instalacyjnych dla przygotowywanego lokalu najwygodniej zamówić naraz, razem z zapasem uszczelek i wężyków na wymianę przy kolejnym najemcy. Asortyment dla instalacji wodnych i elektrycznych prowadzi Onninen, a całość oferty widać na www.onninen.pl.
Materiał Partnera
