Wynajem nieruchomości to zawsze podział ról. Aby uniknąć nieporozumień i zadbać o mieszkanie, kluczowe jest jasne określenie, kto odpowiada za jakie naprawy i konserwację. Ta wiedza to podstawa sprawnego najmu.
Spis treści
Co naprawia najemca?
Jako najemca, odpowiadasz za codzienne utrzymanie lokalu oraz drobne naprawy wynikające z jego bieżącego użytkowania. Dbaj o nieruchomość i jej wyposażenie.
Drobne naprawy i codzienna konserwacja
Do Twoich obowiązków należą naprawy będące konsekwencją normalnego zużycia i codziennej eksploatacji mieszkania. Dzięki temu unikniesz niepotrzebnych interwencji właściciela. Warto jednak pamiętać, że zakres odpowiedzialności może być różny w zależności od rodzaju usterki i typu sprzętu, na przykład w kwestii tego, kto naprawia pralkę.
- Malowanie ścian, naprawa drobnych uszkodzeń tynków i podłóg, np. rys i odprysków.
- Naprawa i konserwacja drzwi i okien (drobne usterki, takie jak regulacja zawiasów, wymiana klamek lub pękniętych szybek).
- Wymiana żarówek, naprawa osprzętu elektrycznego (gniazdka, włączniki).
- Naprawa syfonów, wymiana uszczelek w kranach oraz usuwanie drobnych usterek w urządzeniach sanitarnych (wanny, umywalki, WC, baterie), np. niewielkich wycieków lub nieszczelności.
- Utrzymanie porządku i higieny w lokalu.
Koszty napraw wynikających z winy lub zaniedbania najemcy
Ponosisz pełną odpowiedzialność za wszelkie uszkodzenia, które powstały z Twojej winy, zaniedbania lub niewłaściwego użytkowania lokalu czy jego wyposażenia. Właściciel nie pokrywa kosztów takich napraw.
Co naprawia wynajmujący?
Właściciel mieszkania ma obowiązek utrzymywać nieruchomość w stanie umożliwiającym jej użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem. Odpowiada za duże naprawy i konserwacje konstrukcji budynku oraz jego głównych instalacji.
Utrzymanie sprawności głównych instalacji
Wynajmujący zapewnia sprawne działanie kluczowych systemów w nieruchomości oraz wykonuje naprawy niezbędne do bezpiecznego i funkcjonalnego użytkowania mieszkania.
Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania, gazowa, elektryczna.
Wymiana lub poważne naprawy pieców grzewczych, podgrzewaczy wody.
Naprawy wynikające z naturalnego zużycia lub wad technicznych
Wynajmujący odpowiada za naprawy wynikające z upływu czasu, naturalnego zużycia elementów budynku lub wad konstrukcyjnych, które nie są spowodowane działaniem najemcy.
Wymiana lub poważne naprawy stolarki okiennej i drzwiowej, o ile ich stan nie jest wynikiem działania najemcy.
Naprawa tynków, podłóg, okładzin, jeśli nie z winy najemcy, np. pęknięcia wynikające z osiadania budynku, zalania niezależne od najemcy.
Naprawy konstrukcyjne i usterek niezależnych od najemcy.
Sprzęt AGD i RTV – kto za co odpowiada?
Odpowiedzialność za sprzęt AGD i RTV w wynajmowanym mieszkaniu nie jest precyzyjnie określona w przepisach. Decydujące są zapisy umowy najmu.
Rola umowy najmu
Umowa najmu powinna jasno precyzować, kto odpowiada za naprawy sprzętu AGD/RTV, a także dokładnie określać role najemcy i wynajmującego. Brak takich zapisów może prowadzić do nieporozumień. Dlatego sporządźcie szczegółową listę wyposażenia, precyzując jego stan techniczny, i podpiszcie ją obustronnie.
Zużycie naturalne a uszkodzenie z winy najemcy
Zazwyczaj wynajmujący odpowiada za awarie sprzętu wynikające z jego naturalnego zużycia (np. wiek pralki, codzienna eksploatacja). Ty, jako najemca, ponosisz odpowiedzialność za uszkodzenia powstałe z Twojej winy, np. uszkodzenie mechaniczne lub niewłaściwe użytkowanie.
Rola umowy najmu i protokołu zdawczo-odbiorczego
Jasne zapisy w umowie najmu oraz szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją fotograficzną to podstawa dla obu stron, aby uniknąć sporów dotyczących napraw i stanu nieruchomości.
Umowa najmu jako podstawa regulująca podział obowiązków
Umowa najmu to najważniejszy dokument regulujący prawa i obowiązki stron. Może ona modyfikować ustawowe zasady podziału odpowiedzialności, jednak nigdy nie na Twoją niekorzyść. Precyzyjne zapisy dotyczące zakresu obowiązków oraz stanu wyposażenia są kluczowe.
Znaczenie protokołu zdawczo-odbiorczego
Protokół zdawczo-odbiorczy dokumentuje stan mieszkania i jego wyposażenia na początku i końcu najmu. To kluczowy dowód w rozstrzyganiu sporów dotyczących uszkodzeń, pozwalający ustalić, czy dana usterka istniała już przed najmem, czy powstała w jego trakcie.
Kluczowe rozróżnienie: Zużycie eksploatacyjne a uszkodzenie z winy najemcy
Zrozumienie różnicy między normalnym zużyciem a uszkodzeniem jest fundamentalne dla określenia odpowiedzialności za naprawy.
Normalne zużycie eksploatacyjne to naturalne pogorszenie stanu przedmiotu wynikające z jego prawidłowego i zgodnego z przeznaczeniem użytkowania. Za naprawy wynikające z normalnego zużycia odpowiada wynajmujący.
Uszkodzenie powstałe z winy lub zaniedbania najemcy to zniszczenie lub usterka wynikająca z niewłaściwego użytkowania, celowego działania, zaniedbania lub braku dbałości o lokal. Za takie uszkodzenia odpowiadasz Ty, jako najemca. Twoja odpowiedzialność nie ogranicza się jednak tylko do napraw – w przypadku poważniejszych naruszeń umowy, takich jak sytuacje, gdy najemca nie płaci czynszu, konieczne są inne kroki prawne.
Procedura zgłaszania awarii i naprawy
Terminowe zgłaszanie usterek jest Twoim obowiązkiem, a szybka reakcja wynajmującego zapobiega eskalacji problemów i generowaniu wyższych kosztów napraw.
Jako najemca, niezwłocznie zgłaszaj właścicielowi wszelkie poważne awarie i usterki wymagające jego interwencji. Najlepiej zrób to pisemnie (np. e-mail), aby mieć dowód. Wynajmujący powinien zareagować w rozsądnym terminie, adekwatnym do skali usterki, aby ją usunąć. Jeśli jedna ze stron uchyla się od obowiązków, możesz podjąć kroki prawne, takie jak wezwanie do usunięcia usterki lub wystąpienie na drogę sądową.
Ubezpieczenie mieszkania a koszty napraw
Ubezpieczenie mieszkania pokrywa koszty niespodziewanych napraw, zarówno dla Ciebie, jak i dla właściciela.
Wynajmujący może wykupić ubezpieczenie nieruchomości chroniące przed szkodami strukturalnymi czy awariami instalacji. Ty, jako najemca, możesz wykupić ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, które pokryje szkody wyrządzone osobom trzecim lub mieniu wynajmującego (np. przypadkowe zalanie, uszkodzenie sprzętu).
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Kto płaci za wymianę pralki, która zepsuła się ze starości w wynajmowanym mieszkaniu?
Co do zasady za wymianę pralki zepsutej z powodu naturalnego zużycia (starości) odpowiada wynajmujący. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy umowa najmu stanowi inaczej lub awaria wynika z Twojej winy lub niewłaściwego użytkowania.
Czy najemca musi malować mieszkanie po zakończeniu najmu, jeśli nie ma uszkodzeń?
Nie musisz malować mieszkania po zakończeniu najmu, jeśli nie ma uszkodzeń lub są one wynikiem normalnego zużycia. Obowiązek malowania może wynikać z umowy, lecz często stanowi to punkt sporny i wymaga jasnego określenia przed jej podpisaniem.
Co zrobić, gdy wynajmujący ignoruje zgłoszoną poważną awarię, np. brak ogrzewania?
Jeśli właściciel ignoruje poważną awarię, najpierw wyślij mu pisemne wezwanie do usunięcia usterki z wyznaczonym terminem. Gdy mimo upływu tego terminu właściciel nadal nie reaguje, możesz mieć prawo do samodzielnego usunięcia awarii i żądania zwrotu kosztów, a nawet do rozwiązania umowy najmu. Przed podjęciem takich działań zawsze skonsultuj się z prawnikiem.
Czy umowa najmu może całkowicie zmienić zakres obowiązków dotyczących napraw, np. nakładając na najemcę wszystkie koszty?
Umowa najmu może modyfikować zakres obowiązków, ale nie przeniesie wszystkich kosztów napraw na Ciebie, zwłaszcza tych wynikających z naturalnego zużycia czy wad konstrukcyjnych. Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów chronią przed niekorzystnymi zapisami, które pogarszałyby Twoją sytuację w stosunku do regulacji ustawowych.
Więcej o podmiotach umowy najmu dowiesz się z artykułu: Kto to jest najemca a kto wynajmujący.
