Najem okazjonalny, a eksmisja rodziny z dzieckiem

Najem okazjonalny to specyficzna forma umowy najmu, która ma na celu zwiększenie ochrony właściciela nieruchomości. Powstał jako odpowiedź na trudności z odzyskaniem lokalu od nieuczciwych najemców, szczególnie w kontekście długotrwałych i skomplikowanych procesów eksmisyjnych, regulowanych przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Dzięki temu rozwiązaniu, wynajmujący zyskuje większe bezpieczeństwo i możliwość szybszego odzyskania mieszkania.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to umowa cywilnoprawna, której celem jest uproszczenie i przyspieszenie procedury eksmisji. Różni się od zwykłej umowy najmu, dając właścicielowi narzędzia do skuteczniejszego pozbycia się niechcianego lokatora. Umowę najmu okazjonalnego zawiera się na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat. Kluczową zaletą dla wynajmującego jest możliwość szybszej eksmisji bez konieczności zapewniania lokalu socjalnego czy oczekiwania na zakończenie okresu ochronnego.

Czytaj także: Jakie pytania zadać przy wynajmie mieszkania?

Obowiązkowe elementy umowy najmu okazjonalnego

Aby umowa najmu okazjonalnego stanowiła realne zabezpieczenie wynajmującego, zwłaszcza w obliczu potencjalnej eksmisji, w tym rodziny z dzieckiem, musi zawierać precyzyjne elementy. Ich pominięcie oznacza utratę statusu najmu okazjonalnego i powrót do rygorów zwykłego najmu, co uniemożliwia lub drastycznie utrudnia odzyskanie lokalu, szczególnie od lokatorów chronionych.

• Notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji: To fundament uproszczonej procedury eksmisyjnej. Najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w ustalonym terminie. Bez tego dokumentu wynajmujący musi przechodzić przez długotrwały proces sądowy o orzeczenie eksmisji, który w przypadku rodziny z dzieckiem bywa dodatkowo skomplikowany i opóźniony.
• Wskazanie lokalu zastępczego: To kluczowe zabezpieczenie, szczególnie przy eksmisji rodziny z dzieckiem. Najemca musi wskazać konkretny lokal, do którego przeniesie się w razie wykonania egzekucji. Polskie prawo silnie chroni lokatorów, a eksmisja rodzin z dziećmi bez zapewnienia lokalu zastępczego (lub socjalnego, co w najmie okazjonalnym jest wyłączone dzięki temu punktowi) jest w wielu przypadkach niemożliwa lub obłożona wielomiesięcznymi okresami ochronnymi. Adres ten jest warunkiem sine qua non skutecznej eksmisji.
• Pisemna zgoda właściciela lokalu zastępczego: Do umowy dołączona jest pisemna zgoda właściciela wskazanego lokalu zastępczego na przyjęcie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Potwierdza to realność i dostępność wskazanego miejsca. Brak tej zgody czyni wskazanie lokalu zastępczego nieważnym, co niweczy całe zabezpieczenie i może zablokować eksmisję. Notarialne poświadczenie tej zgody, choć nieobowiązkowe, zwiększa pewność prawną.
• Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego: Jako wynajmujący masz obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej rozpoczęcia. Brak tego zgłoszenia automatycznie pozbawia umowę statusu najmu okazjonalnego, co w konsekwencji oznacza utratę wszystkich powyższych zabezpieczeń i niemożność skorzystania z uproszczonej procedury eksmisji, zwłaszcza gdy dotyczy ona rodziny z dzieckiem.

Najem okazjonalny a eksmisja rodziny z dzieckiem

Wielu właścicieli obawia się wynajmowania mieszkań rodzinom z dziećmi, przekonanych o ich wzmocnionej ochronie przed eksmisją. Prawidłowo zawarta umowa najmu okazjonalnego radykalnie zmienia tę sytuację.

Czy dziecko chroni przed eksmisją w najmie okazjonalnym?

Nie! Obecność dzieci w rodzinie najemcy absolutnie nie stanowi przeszkody dla przeprowadzenia eksmisji, pod warunkiem, że umowa najmu okazjonalnego została zawarta zgodnie z przepisami. Ochrona, którą spotykamy w przypadku zwykłego najmu (np. zakaz eksmisji „na bruk”), w tym wypadku nie obowiązuje. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy dziecko urodzi się już w trakcie trwania umowy.

Brak prawa do lokalu socjalnego

W przypadku eksmisji z najmu okazjonalnego, nawet jeśli eksmisja dotyczy rodziny z dzieckiem, najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani do pomieszczenia tymczasowego od gminy. To kluczowa różnica w porównaniu ze zwykłą umową najmu. Jako wynajmujący, nie masz obowiązku zapewniania lokalu socjalnego.

Eksmisja do lokalu zastępczego, nie „na bruk”

Eksmisja z najmu okazjonalnego to nie eksmisja „na bruk” w potocznym rozumieniu, czyli pozostawienie bez dachu nad głową. To przymusowe przeniesienie do lokalu zastępczego, który najemca wskazał w umowie i na który uzyskał zgodę właściciela. Nie obowiązuje tu okres ochronny, który zabrania eksmisji zimą, czyli między 1 listopada a 31 marca.

Procedura eksmisji w najmie okazjonalnym

Proces eksmisji w najmie okazjonalnym jest znacząco uproszczony i przyspieszony w porównaniu do zwykłego najmu. Zobacz, jak wyglądają jego kluczowe etapy:

1. Wypowiedzenie umowy: Ty, jako wynajmujący, wypowiadasz umowę najmu zgodnie z warunkami i terminami określonymi w umowie.
2. Wezwanie do opróżnienia lokalu: Po upływie terminu wypowiedzenia, przesyłasz najemcy pisemne wezwanie do opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie, który nie może być krótszy niż 7 dni.
3. Wniosek do sądu: Jeśli najemca nie opuści lokalu, składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.
4. Wykonanie wyroku przez komornika: Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, kierujesz sprawę do komornika. Komornik, bez konieczności orzekania o prawie do lokalu socjalnego czy oczekiwania na okres ochronny, przeprowadza eksmisję najemcy do wskazanego lokalu zastępczego. Sąd w tym procesie nie ocenia sytuacji życiowej najemcy pod kątem prawa do lokalu socjalnego – to prawo po prostu nie przysługuje w najmie okazjonalnym.

Kluczowe ryzyka i pułapki

Najem okazjonalny, zarówno dla wynajmujących, jak i najemców, obarczony jest ryzykami, które mogą podważyć jego skuteczność lub narazić strony na nieprzyjemne konsekwencje prawne. Zachowaj czujność!

Błędy formalne czynią umowę zwykłą

Dla wynajmującego największym ryzykiem jest niedopełnienie formalności. Brak notarialnego oświadczenia, błędy we wskazaniu lokalu zastępczego lub brak zgody jego właściciela, a także niezgłoszenie umowy do urzędu skarbowego sprawią, że umowa straci status okazjonalnej i zostanie potraktowana jako zwykły najem. Wtedy tracisz wszystkie zabezpieczenia wynikające z najmu okazjonalnego, a sytuacja staje się szczególnie trudna w przypadku próby eksmisji rodziny z dzieckiem, gdyż zastosowanie mają ogólne przepisy o ochronie lokatorów, znacznie utrudniające takie postępowanie.

Niedostępność lokalu zastępczego

Dla najemcy kluczowym ryzykiem jest niedostępność wskazanego lokalu zastępczego w momencie eksmisji. Jeśli właściciel lokalu zastępczego wycofa zgodę lub lokal zostanie sprzedany, możesz znaleźć się w bardzo trudnej sytuacji. Przed podpisaniem umowy bezwzględnie dokładnie zweryfikuj tę kwestię.

Konsekwencje samowolnej eksmisji

Właścicielowi nieruchomości wynajmowanej w ramach najmu okazjonalnego, zwłaszcza gdy lokatorami jest rodzina z dzieckiem, pod żadnym pozorem nie wolno samodzielnie eksmitować najemców. Obejmuje to działania takie jak wymiana zamków, odcinanie mediów czy wynoszenie ich rzeczy. Takie samowolne posunięcia są niezgodne z prawem i skutkują poważnymi konsekwencjami prawnymi, w tym odpowiedzialnością karną, grzywnami, a nawet obowiązkiem zapłaty odszkodowania. W kontekście szczególnej ochrony dzieci, sądy podchodzą do takich naruszeń z jeszcze większą surowością, podkreślając brak prawa do stosowania siłowych rozwiązań poza procedurami prawnymi.

Rekomendacje dla stron umowy

Aby uniknąć sporów i niejasności, zarówno wynajmujący, jak i najemca, muszą podejść do umowy najmu okazjonalnego z najwyższą dbałością o detale.

Dla wynajmujących:

• Weryfikacja dokumentów: Dokładnie sprawdź wszystkie dokumenty: notarialne oświadczenie najemcy, wskazanie lokalu zastępczego i zgodę jego właściciela.
• Monitorowanie zgody: Regularnie upewniaj się, że zgoda właściciela lokalu zastępczego jest aktualna i ważna przez cały okres najmu.
• Zgłoszenie do US: Zgłoś umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. To klucz do utrzymania statusu najmu okazjonalnego.

Dla najemców (rodzin z dziećmi):

• Pewność lokalu zastępczego: Przed podpisaniem umowy upewnij się, że wskazany lokal zastępczy będzie dla Ciebie faktycznie dostępny w razie potrzeby. Zweryfikuj wiarygodność właściciela lokalu zastępczego.
• Zrozumienie konsekwencji: Bądź świadomy: w przypadku najmu okazjonalnego nie przysługuje Ci prawo do lokalu socjalnego ani ochrona przed eksmisją w okresie zimowym.

FAQ: Najczęściej zadawane pytania

Czy obecność dziecka w rodzinie chroni najemcę przed eksmisją, jeśli umowa najmu okazjonalnego została zawarta prawidłowo?

Nie, obecność dziecka w rodzinie nie chroni najemcy przed eksmisją, ponieważ przepisy o najmie okazjonalnym – przy prawidłowym zawarciu umowy, tj. z notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniem lokalu zastępczego – jasno wyłączają tę ochronę.

Czy najemca eksmitowany z najmu okazjonalnego ma prawo do lokalu socjalnego?

Nie. Najemca eksmitowany w ramach najmu okazjonalnego nie ma prawa do lokalu socjalnego ani do pomieszczenia tymczasowego od gminy.

Co się dzieje, gdy wskazany w umowie najmu okazjonalnego lokal zastępczy jest niedostępny w momencie eksmisji?

Niedostępność wskazanego lokalu zastępczego poważnie wydłuża i utrudnia proces eksmisji. Najemca znajdzie się wówczas w krytycznej sytuacji mieszkaniowej, a Ty, jako wynajmujący, możesz napotkać poważne przeszkody w wykonaniu wyroku, mimo że formalnie obowiązek zapewnienia lokalu spoczywa na najemcy.

Jakie są najważniejsze konsekwencje dla właściciela, jeśli umowa najmu okazjonalnego nie zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego lub brakuje w niej notarialnych oświadczeń?

Niedopełnienie tych formalności sprawia, że Twoja umowa najmu okazjonalnego traci specjalny status i jest traktowana jak zwykła umowa najmu. Tracisz wtedy przyspieszoną ścieżkę eksmisji oraz wszelkie związane z nią zabezpieczenia, podlegając ogólnym przepisom o ochronie praw lokatorów.