Często zastanawiasz się, czy każdą umowę najmu trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego. Odpowiedź nie jest prosta, ale kluczowe jest rozróżnienie między obowiązkiem zgłoszenia samej umowy a koniecznością rozliczania podatku od przychodów z najmu.
Obowiązek zgłoszenia umowy najmu – co się zmieniło po 2023 roku?
Po zmianach przepisów, które weszły w życie w 2023 roku, wiele mitów dotyczących zgłaszania najmu można włożyć między bajki. Zapamiętaj najważniejsze: standardowa umowa najmu prywatnego nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Twoje kluczowe obowiązki jako wynajmującego skupiają się przede wszystkim na prawidłowym rozliczaniu podatku od uzyskiwanych przychodów. W większości przypadków sama umowa najmu nie jest przedmiotem zgłoszenia.
Kiedy zgłoszenie umowy najmu do Urzędu Skarbowego nie jest wymagane?
Jeśli wynajmujesz mieszkanie na podstawie standardowej umowy najmu prywatnego, to dobra wiadomość: nie masz ogólnego obowiązku zgłaszania jej do urzędu skarbowego.
A więc, jeśli wynajmujesz nieruchomość w typowy sposób, nie musisz informować fiskusa o jej zawarciu. Zamiast tego, skup się na obowiązku podatkowym. Twoim głównym zadaniem jest terminowe opłacanie podatku od przychodów z najmu – to jest kluczowe.
Dla standardowego najmu prywatnego nie musisz zgłaszać umowy do urzędu skarbowego. Obowiązkowe jest jednak rozliczanie i opłacanie podatku od przychodów.
Obowiązek podatkowy z tytułu najmu – podstawy dla wynajmujących
Niezależnie od tego, czy umowa najmu wymaga zgłoszenia, zawsze masz obowiązek rozliczać przychody z najmu. Po 2023 roku domyślną, a zarazem najczęściej wybieraną formą opodatkowania, jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Domyślna forma opodatkowania: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Dla najmu prywatnego jedyną dostępną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawki ryczałtu wynoszą:
- 8.5% od przychodów do kwoty 120 000 zł rocznie.
- 12.5% od nadwyżki przychodów powyżej 120 000 zł rocznie.
Podatek możesz płacić miesięcznie lub kwartalnie (jeśli Twoje przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 zł). Ważne: nie musisz zgłaszać wyboru ryczałtu do urzędu skarbowego – pierwsza wpłata podatku jest równoznaczna z wyborem tej formy opodatkowania.
Zasady ogólne – dla kogo i kiedy są jeszcze możliwe?
Zasady ogólne (skala podatkowa) przeznaczone są dla najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Mogą je także stosować osoby, które kontynuowały najem prywatny opodatkowany zasadami ogólnymi sprzed 2023 roku, ale tylko do momentu rezygnacji z tej formy lub zakończenia najmu.
Wyjątki: Kiedy zgłoszenie umowy najmu do Urzędu Skarbowego jest obowiązkowe?
Są jednak sytuacje, gdy zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego jest absolutnie konieczne. Dotyczy to specjalnych typów umów, które zapewniają wynajmującemu dodatkowe zabezpieczenia prawne.
Najem okazjonalny – definicja, warunki i procedura zgłoszenia do US
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu, który wzmacnia Twoją pozycję jako wynajmującego, ułatwiając eksmisję nieuczciwego najemcy. Wymaga on spełnienia kilku warunków formalnych, w tym dołączenia do umowy oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz wskazania lokalu zastępczego.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego jest obowiązkowe i nie ma od tego odstępstw. Musisz to zrobić w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia oznacza utratę wszystkich przywilejów związanych z tą formą najmu.
Najem instytucjonalny – charakterystyka i obowiązki zgłoszeniowe
Najem instytucjonalny dotyczy głównie przedsiębiorców (np. firm deweloperskich), którzy wynajmują lokale mieszkalne. Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego, umowa najmu instytucjonalnego również wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Daje to wynajmującemu możliwość szybszej egzekucji długu oraz eksmisji.
Jak i gdzie zgłosić wymagane umowy najmu (okazjonalnego/instytucjonalnego)?
Jeśli Twoja umowa najmu kwalifikuje się jako okazjonalna lub instytucjonalna i wymaga zgłoszenia, musisz postępować zgodnie z konkretnymi procedurami.
Formularze zgłoszeniowe
- Dla osób fizycznych (najem okazjonalny): Zgłoszenia dokonujesz poprzez złożenie oświadczenia o zawarciu umowy najmu okazjonalnego, wraz z kopią umowy oraz notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji.
- Dla przedsiębiorców (najem instytucjonalny lub najem w ramach działalności gospodarczej): Zgłoszenia dotyczące działalności gospodarczej dokonujesz za pośrednictwem formularza CEIDG-1, choć samo zgłoszenie najmu instytucjonalnego ma podobny charakter do zgłoszenia najmu okazjonalnego.
Dokumenty składasz w urzędzie skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania. Możesz to zrobić osobiście, pocztą lub elektronicznie.
Terminy składania dokumentów
Zarówno dla najmu okazjonalnego, jak i instytucjonalnego, masz 14 dni na zgłoszenie od dnia rozpoczęcia najmu.
Konsekwencje braku zgłoszenia wymaganych umów lub nieopłacenia podatku od najmu
Niedopełnienie obowiązków związanych z najmem może mieć poważne konsekwencje prawne i finansowe. Wyróżniamy tu dwie główne kategorie zaniedbań.
Brak terminowego zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego skutkuje przede wszystkim utratą przywilejów wynikających z tych form najmu. Oznacza to, że tracisz możliwość szybkiej eksmisji najemcy na podstawie aktu notarialnego, a proces odzyskania lokalu staje się znacznie bardziej skomplikowany i czasochłonny.
Z kolei nieopłacenie podatku od przychodów z najmu, niezależnie od rodzaju umowy, to poważne naruszenie prawa podatkowego. Grozi to:
- Odpowiedzialnością karnoskarbową: Możesz spodziewać się grzywien, a w skrajnych przypadkach nawet innych sankcji przewidzianych w Kodeksie karnym skarbowym.
- Odsetkami za zwłokę: Będziesz musiał zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami za każdy dzień zwłoki.
- Koniecznością uregulowania zaległych zobowiązań: Urząd skarbowy może wszcząć postępowanie egzekucyjne w celu ściągnięcia należności – co oznacza dodatkowe koszty i stres.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Poniżej znajdziesz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące obowiązków związanych z najmem.
Czy każdą umowę najmu prywatnego trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego po 2023 roku?
Nie, po 2023 roku standardowa umowa najmu prywatnego nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego. Obowiązek zgłoszenia dotyczy tylko najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.
Co jest najważniejszym obowiązkiem wynajmującego w przypadku standardowego najmu prywatnego?
Najważniejszym obowiązkiem jest terminowe rozliczanie i opłacanie podatku od przychodów z najmu. Obecnie domyślną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W jakich sytuacjach zgłoszenie umowy najmu do Urzędu Skarbowego jest obowiązkowe i w jakim terminie?
Zgłoszenie umowy najmu jest obowiązkowe w przypadku najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Musisz to zrobić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Jaka forma opodatkowania jest domyślna dla najmu prywatnego i czy trzeba ją oddzielnie zgłaszać do US?
Domyślną i jedyną formą opodatkowania dla najmu prywatnego po 2023 roku jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie musisz jej oddzielnie zgłaszać do urzędu skarbowego; pierwsza wpłata podatku jest równoznaczna z jej wyborem.
