Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji to kluczowe zabezpieczenie dla wynajmującego, zwłaszcza gdy pojawią się problemy z najemcą. Jest ono niezwykle istotne, szczególnie przy umowie najmu okazjonalnego. Dzięki niemu odzyskasz lokal lub zaległy czynsz znacznie szybciej i prościej.
Spis treści
Czym jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji i jego rola w najmie okazjonalnym
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji to dobrowolna zgoda najemcy na egzekucję, gdy naruszy warunki umowy najmu – np. w przypadku zaległości w płatności czynszu lub braku opuszczenia lokalu po jej zakończeniu. Reguluje je artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Jego główny cel to uproszczenie procedury eksmisji i szybsze odzyskanie zaległych płatności.
Definicja i cel prawny oświadczenia
Ten dokument umożliwia egzekucję komorniczą, omijając długotrwały proces sądowy o eksmisję. Dzięki temu, w przypadku naruszenia umowy przez najemcę, odzyskasz lokal lub należności znacznie szybciej.
Kluczowa rola w umowie najmu okazjonalnego
Dla umowy najmu okazjonalnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji to ustawowy wymóg, obligatoryjny zgodnie z art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów. Brak oświadczenia lub jego błędy formalne sprawią, że umowa utraci status najmu okazjonalnego, a Ty stracisz cenne zabezpieczenia.
Co musi zawierać oświadczenie o poddaniu się egzekucji? Elementy kluczowe
Aby oświadczenie było ważne i skuteczne, musi zawierać precyzyjne, niezbędne informacje. Bez nich lub z niekompletnymi danymi, egzekucja będzie niemożliwa lub niezwykle trudna.
Zobowiązanie najemcy do opróżnienia i wydania lokalu
Najemca musi jednoznacznie zobowiązać się do opróżnienia i wydania lokalu w określonym terminie. Bez tego punktu eksmisja jest niemożliwa.
Wskazanie lokalu, do którego najemca ma się przenieść
W ramach oświadczenia o poddaniu się egzekucji najemca jest zobowiązany wskazać konkretny lokal, do którego przeniesie się w przypadku wykonania egzekucji. Musi to być precyzyjny adres, pod który najemca dobrowolnie lub przymusowo opuści wynajmowane mieszkanie.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Do oświadczenia najemcy musisz dołączyć pisemne oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy. Bez tego oświadczenia cały dokument o poddaniu się egzekucji jest bezwartościowy.
Możliwość egzekucji zaległego czynszu i innych opłat
Oświadczenie powinno zawierać zgodę na egzekucję zaległego czynszu i innych opłat. Zapewnia to dodatkowe zabezpieczenie, usprawniając błyskawiczne dochodzenie należności finansowych.
Termin, do którego wynajmujący może wystąpić o klauzulę wykonalności
Określ w oświadczeniu termin, w którym wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Okres ten jest zazwyczaj długi – nawet 5-10 lat od dnia opróżnienia lokalu.
Proces sporządzenia oświadczenia u notariusza
Sporządzenie oświadczenia wymaga precyzji i znajomości procedur prawnych. Notariusz zapewnia jego ważność prawną i zgodność z przepisami.
Wymagana forma notarialna oświadczenia najemcy
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi być sporządzone jako akt notarialny. To wymóg obligatoryjny i bezwzględny, który jest jedyną formą zapewniającą jego skuteczność prawną. Brak aktu notarialnego skutkuje nieważnością dokumentu, czyniąc go bezużytecznym w procesie egzekucyjnym.
Niezbędne dokumenty i rola notariusza
Do sporządzenia aktu notarialnego potrzebujesz pełnych danych osobowych stron, adresu wynajmowanego lokalu oraz adresu i oświadczenia właściciela lokalu zastępczego. Notariusz zweryfikuje tożsamość stron na podstawie dokumentów tożsamości, szczegółowo wyjaśni Ci skutki prawne oświadczenia i dopilnuje, aby dokument był sporządzony bezbłędnie.
Koszty związane z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji
Sporządzenie oświadczenia wiąże się z kosztami. Poznaj czynniki wpływające na ich wysokość i dowiedz się, kto je pokrywa.
Składowe kosztów
Na koszty składają się taksa notarialna, podatek VAT oraz opłaty za wypisy aktu. Wysokość taksy reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości przedmiotu umowy – najczęściej rocznego czynszu.
Kto ponosi koszty
Standardowo koszty sporządzenia oświadczenia ponosi najemca. Umowa może jednak przewidywać inny podział.
Procedura egzekucyjna krok po kroku
Gdy najemca nie wywiązuje się z umowy, oświadczenie umożliwia Ci natychmiastowe podjęcie działań i rozpoczęcie egzekucji. Oto, jak wygląda ten proces, krok po kroku.
Wezwanie najemcy do opróżnienia lokalu
Wezwij najemcę pisemnie do opróżnienia i wydania lokalu. Wyznacz mu dodatkowy, co najmniej 14-dniowy termin na dobrowolne opuszczenie nieruchomości.
Wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności
Jeśli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, składasz wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd zweryfikuje Twój wniosek i nada klauzulę, przekształcając akt w tytuł wykonawczy.
Wniosek do komornika i egzekucja na podstawie oświadczenia
Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, możesz złożyć wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji. Komornik, opierając się na tytule wykonawczym, przeprowadzi eksmisję najemcy do wskazanego w oświadczeniu lokalu zastępczego. Znacząco przyspiesza to proces, eliminując konieczność długotrwałego procesu sądowego, który jest nieunikniony przy tradycyjnej eksmisji, szczególnie gdy najemca odmawia opuszczenia lokalu lub zalega z czynszem.
Najczęstsze błędy i pułapki – jak ich uniknąć
Nieprawidłowe sporządzenie oświadczenia może całkowicie zniweczyć jego cel. Skup się więc na typowych błędach i pułapkach.
Brak oświadczenia lub jego wady formalne
Brak formy aktu notarialnego lub brak podpisu najemcy poświadczonego notarialnie czyni oświadczenie nieważnym. To najpoważniejszy błąd, który całkowicie uniemożliwi egzekucję!
Niewskazanie lokalu zastępczego lub brak zgody jego właściciela
Oświadczenie będzie bezskuteczne, jeśli zabraknie w nim wskazania lokalu zastępczego lub pisemnej zgody jego właściciela. Dokument ten jest absolutnie niezbędny do przeprowadzenia eksmisji.
Precyzja zakresu w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji
Jeśli oświadczenie dotyczy tylko eksmisji, nie dochodzisz na jego podstawie zaległego czynszu. Kluczowe jest, aby zakres egzekucji obejmował zarówno eksmisję, jak i roszczenia finansowe. Tylko w ten sposób zabezpieczysz swoje prawa w pełni.
Utrata skuteczności oświadczenia przez nieaktualne dane
W przypadku zmiany adresu lokalu zastępczego lub danych osoby wskazanej do przyjęcia najemcy, kluczowe jest natychmiastowe zaktualizowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Nieaktualne informacje drastycznie obniżają jego skuteczność, co prowadzi do znacznych opóźnień w procesie egzekucyjnym, generuje dodatkowe koszty i może całkowicie uniemożliwić skuteczne przeprowadzenie eksmisji.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
Czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest obowiązkowe dla każdej umowy najmu?
Nie, jest obowiązkowe wyłącznie dla umowy najmu okazjonalnego, zgodnie z art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku standardowej umowy najmu nie jest wymagane.
Jakie są kluczowe elementy, które muszą znaleźć się w oświadczeniu, aby było skuteczne?
Kluczowe elementy: zobowiązanie najemcy do opróżnienia lokalu, wskazanie lokalu zastępczego oraz pisemne oświadczenie właściciela tego lokalu o przyjęciu najemcy.
Kto ponosi koszty związane ze sporządzeniem oświadczenia u notariusza i ile wynoszą?
Koszty – taksa notarialna, VAT i opłaty za wypisy – zazwyczaj ponosi najemca. Ich wysokość jest regulowana prawnie i zależy od wartości przedmiotu umowy, czyli najczęściej rocznego czynszu.
Jak oświadczenie o poddaniu się egzekucji usprawnia odzyskanie lokalu?
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji znacząco usprawnia odzyskanie lokalu, gdy najemca nie chce go opuścić. Umożliwia ono bezpośrednie złożenie wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie do komornika o wszczęcie egzekucji. Dzięki temu unika się długotrwałego i kosztownego procesu sądowego o eksmisję, co radykalnie przyspiesza cały proces.
