Kupno mieszkania to duża decyzja, a co, gdyby dało się połączyć to z darowizną w jednym akcie notarialnym? To sprytne rozwiązanie, często pomijane, potrafi przynieść konkretne korzyści finansowe i prawne. Przygotowaliśmy przewodnik, który wyjaśni Ci, jak przeprowadzić taką transakcję sprawnie i w pełni legalnie.
Czym jest kupno i darowizna w jednym akcie notarialnym?
To nic innego jak połączenie dwóch transakcji w jednej. Część nieruchomości nabywasz odpłatnie, a część otrzymujesz w formie darowizny. Ta prawna konstrukcja jest w pełni legalna i doskonale sprawdza się zwłaszcza w transakcjach rodzinnych.
Najczęściej korzystają z niej rodzice, wspierając dzieci w zakupie mieszkania, lub małżonkowie planujący wspólne nabycie nieruchomości. To także świetna opcja, gdy sprzedający jest spokrewniony z kupującym i chce ułatwić mu nabycie wymarzonego lokum.
Korzyści i na co zwrócić uwagę przy połączonym akcie
Połączenie obu czynności w jednym akcie notarialnym to przede wszystkim realna oszczędność! Zamiast dwóch osobnych dokumentów, sporządzasz jeden, co oznacza niższe koszty taksy notarialnej i krótszy czas formalności.
Połączenie kupna i darowizny w jednym akcie notarialnym to sprytny sposób na znaczące obniżenie łącznych obciążeń podatkowych i kosztów notarialnych. To sprawia, że jest to szczególnie korzystna forma transakcji dla rodzin.
Kluczem do sukcesu jest precyzyjne określenie w akcie, jaka część nieruchomości jest sprzedażą, a jaka darowizną. Notariusz musi dokładnie ustalić proporcje, aby cała transakcja była prawidłowa pod kątem prawnym i podatkowym.
Aspekty podatkowe: PCC i podatek od darowizn
Zrozumienie konsekwencji podatkowych to absolutna podstawa. Pamiętaj, że w połączonej transakcji masz do czynienia z dwoma rodzajami podatków, naliczanymi od różnych części.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od części kupna
PCC naliczany jest wyłącznie od tej części transakcji, która stanowi sprzedaż. Standardowa stawka to 2% wartości rynkowej nabytej części nieruchomości.
Masz szansę skorzystać ze zwolnienia z PCC przy pierwszym nabyciu nieruchomości mieszkalnej. Warunek? Musisz spełnić określone kryteria, np. nie posiadać innej nieruchomości mieszkalnej ani udziałów w takiej nieruchomości.
Podatek od spadków i darowizn od części darowizny
Część nieruchomości otrzymana w drodze darowizny podlega podatkowi od spadków i darowizn. Dobra wiadomość dla najbliższej rodziny (tzw. Grupa I podatkowa, czyli małżonkowie, dzieci, rodzice, dziadkowie, wnuki, pasierbowie, ojczym, macocha) – możecie skorzystać z całkowitego zwolnienia z tego podatku! Wystarczy zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od daty podpisania aktu notarialnego.
Dla pozostałych grup podatkowych obowiązują stawki zależne od stopnia pokrewieństwa i wartości darowizny. Pamiętaj, że otrzymaną w darowiźnie nieruchomość można później sprzedać, ale miej na uwadze ewentualny podatek dochodowy, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od nabycia.
Wymagane dokumenty i przebieg transakcji
Do przeprowadzenia połączonej transakcji potrzebujesz standardowego zestawu dokumentów. Upewnij się, że masz je wszystkie, by uniknąć niepotrzebnych opóźnień.
Lista niezbędnych dokumentów
- Dowody tożsamości wszystkich stron (sprzedający, kupujący, darczyńca, obdarowany).
- Numer Księgi Wieczystej nieruchomości.
- Podstawa nabycia nieruchomości przez sprzedającego (np. akt notarialny kupna, darowizny, postanowienie spadkowe).
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej nieruchomości.
- Zgody małżonków, jeśli nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego.
Rola notariusza i etapy transakcji
Notariusz to Twój kluczowy partner w całym procesie. Jest odpowiedzialny za weryfikację dokumentów, sporządzenie aktu notarialnego, pobranie należnych opłat i podatków, a także złożenie wniosków o wpis do Księgi Wieczystej. To on precyzyjnie określi, jaka część jest sprzedażą, a jaka darowizną.
Etapy transakcji są proste: przygotowanie dokumentów, spotkanie z notariuszem w celu podpisania aktu, a następnie wpisy w Księdze Wieczystej – tym ostatnim zajmie się notariusz w Twoim imieniu.
Praktyczne porady i najczęstsze błędy
Chcesz, żeby transakcja przebiegła sprawnie i bez nieprzewidzianych konsekwencji? Zwróć uwagę na kilka kluczowych aspektów.
Jak poprawnie określić wartości części transakcji?
Najczęstszym błędem jest nieprawidłowe określenie proporcji między kupnem a darowizną. Pamiętaj, że wartości muszą odpowiadać rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości i być możliwe do uzasadnienia. Koniecznie weź pod uwagę faktyczne możliwości finansowe wszystkich stron.
Te wartości to podstawa do naliczenia podatków. W razie wątpliwości, nie wahaj się skonsultować z doradcą podatkowym lub rzeczoznawcą majątkowym. Dzięki temu zapewnisz bezpieczeństwo transakcji i zminimalizujesz ryzyko kontroli skarbowej.
Kiedy warto skonsultować się z ekspertem?
Zawsze, gdy masz jakiekolwiek wątpliwości – czy to co do proporcji, konsekwencji podatkowych, czy specyficznych uwarunkowań prawnych (np. kwestie spadkowe, służebności mieszkania) – skorzystaj z porady doradcy podatkowego lub prawnika. Ich wiedza pomoże Ci uniknąć błędów formalnych i finansowych.
Najczęściej popełniane błędy i jak ich unikać
- Niezgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego: Pamiętaj o 6-miesięcznym terminie dla najbliższej rodziny, by skorzystać ze zwolnienia z podatku. To bardzo ważne!
- Nierealne proporcje: Ustal proporcje kupna i darowizny, które są zgodne z rzeczywistością i faktycznymi możliwościami finansowymi stron.
- Brak zgody współmałżonka: Jeśli nieruchomość jest częścią majątku wspólnego, zgoda współmałżonka jest absolutnie niezbędna.
- Niekompletna dokumentacja: Upewnij się, że wszystkie wymagane dokumenty są przygotowane i gotowe przed wizytą u notariusza.
Najczęściej zadawane pytania
Czy zawsze można połączyć kupno i darowiznę w jednym akcie notarialnym?
Tak, jest to możliwe, o ile wszystkie strony transakcji zgadzają się na taką formę i zostaną spełnione wymogi prawne i podatkowe. Notariusz zawsze oceni możliwość przeprowadzenia takiej transakcji.
Jakie są główne korzyści finansowe płynące z tej formy transakcji?
Główne korzyści to oszczędność na taksie notarialnej (unikasz podwójnej opłaty) oraz możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny od części darowanej nieruchomości.
Czy darowizna w ramach takiego aktu jest zawsze zwolniona z podatku od spadków i darowizn?
Nie zawsze. Całkowite zwolnienie przysługuje najbliższej rodzinie (Grupa I podatkowa), pod warunkiem zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od daty podpisania aktu notarialnego. To kluczowy warunek.
Jakie dokumenty są niezbędne do przygotowania aktu notarialnego łączącego kupno i darowiznę?
Potrzebne są m.in. dowody tożsamości stron, numer Księgi Wieczystej, podstawa nabycia nieruchomości, zaświadczenia o braku zaległości w opłatach, świadectwo energetyczne oraz ewentualne zgody małżonków.
