Planując zakup mieszkania, warto rozważyć połączenie transakcji kupna z darowizną w jednym akcie notarialnym. To rozwiązanie, choć mniej znane, może przynieść znaczące korzyści finansowe i prawne. Sprawdź, jak przeprowadzić taką złożoną transakcję zgodnie z prawem i na co zwrócić szczególną uwagę podczas procesu.
Czym jest połączenie kupna i darowizny w jednym akcie notarialnym
Połączenie kupna i darowizny w jednym akcie notarialnym to specyficzna forma transakcji, gdzie część nieruchomości jest nabywana odpłatnie, a część otrzymywana w formie darowizny. Ta konstrukcja prawna jest w pełni legalna i coraz częściej wykorzystywana w praktyce notarialnej.
Łączenie obu czynności w jednym akcie przynosi wymierne korzyści dla wszystkich stron transakcji. Przede wszystkim pozwala na znaczące obniżenie kosztów związanych z podatkami i opłatami notarialnymi. Dodatkowo, przeprowadzenie wszystkich formalności podczas jednej wizyty u notariusza oszczędza czas i redukuje biurokrację.
Takie rozwiązanie jest szczególnie popularne w przypadku transakcji rodzinnych. Najczęściej stosuje się je, gdy rodzice chcą pomóc dzieciom w zakupie pierwszego mieszkania lub gdy małżonkowie planują wspólny zakup nieruchomości. W praktyce spotyka się również przypadki, gdy sprzedający jest spokrewniony z kupującym i chce mu ułatwić nabycie nieruchomości.
Aspekty prawne i formalne
Do przeprowadzenia połączonej transakcji kupna i darowizny potrzebny jest standardowy zestaw dokumentów wymaganych przy kupnie mieszkania, uzupełniony o dokumenty specyficzne dla darowizny. Kluczowe będą: odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, dokumenty potwierdzające własność oraz dokumenty tożsamości wszystkich stron.
Notariusz pełni w tej transakcji szczególnie istotną rolę. Jest odpowiedzialny nie tylko za sporządzenie aktu, ale także za weryfikację wszystkich dokumentów i okoliczności prawnych. Musi precyzyjnie określić, jaka część nieruchomości jest przedmiotem sprzedaży, a jaka darowizny. Dodatkowo, sprawdza czy transakcja nie narusza praw osób trzecich.
Kwestie związane z księgami wieczystymi wymagają szczególnej uwagi. W przypadku braku księgi wieczystej procedura może być bardziej skomplikowana. Notariusz musi zadbać o prawidłowe ujawnienie nowego stanu prawnego, uwzględniając zarówno część nabytą przez kupno, jak i darowiznę.
W przypadku gdy którakolwiek ze stron pozostaje w związku małżeńskim, niezbędne może być uzyskanie zgody współmałżonka. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego lub gdy darowizna ma być włączona do majątku wspólnego obdarowanego.
Koszty i opłaty
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) naliczany jest wyłącznie od części stanowiącej sprzedaż. Wynosi on 2% wartości rynkowej tej części nieruchomości. Otrzymaną w darowiźnie nieruchomość można później sprzedać, jednak należy pamiętać o określonych warunkach i terminach.
W zakresie podatku od spadków i darowizn, obowiązują preferencyjne stawki dla najbliższej rodziny. Osoby z pierwszej grupy podatkowej (małżonkowie, dzieci, rodzice) mogą skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku, pod warunkiem zgłoszenia darowizny w odpowiednim terminie do urzędu skarbowego.
Taksa notarialna jest naliczana oddzielnie dla każdej czynności, jednak połączenie ich w jednym akcie pozwala na pewne oszczędności. Notariusz może zastosować stawkę łączną, która jest korzystniejsza niż suma opłat za dwie oddzielne czynności.
Praktyczne wskazówki i potencjalne pułapki
Najczęstszym błędem przy łączeniu kupna z darowizną jest nieprawidłowe określenie proporcji między obiema częściami transakcji. Wartości muszą odpowiadać rzeczywistości i być możliwe do uzasadnienia w przypadku kontroli skarbowej. Warto skonsultować te kwestie z doradcą podatkowym przed finalizacją transakcji.
Ustalenie proporcji między kupnem a darowizną wymaga dokładnej analizy. Należy wziąć pod uwagę nie tylko aspekty podatkowe, ale również późniejsze konsekwencje prawne. Proporcje powinny być realne i odpowiadać faktycznym możliwościom finansowym stron.
Zabezpieczenie interesów wszystkich uczestników transakcji wymaga precyzyjnego określenia warunków w akcie notarialnym. Szczególną uwagę należy zwrócić na ewentualne roszczenia spadkobierców oraz zabezpieczenie w postaci służebności mieszkania. W niektórych przypadkach warto rozważyć dodatkowe zapisy, takie jak ustanowienie służebności czy prawo dożywocia.
