Najem lokalu komercyjnego na dłuższy czas może być szansą na rozwój biznesu — pod warunkiem że odpowiednio zabezpieczysz swoje interesy. Wielu najemców inwestuje znaczne środki w adaptację powierzchni do potrzeb działalności: remonty, instalacje, specjalistyczne wyposażenie. Co się stanie z tymi nakładami, jeśli umowa zostanie rozwiązana przed terminem? Czy najemca może domagać się zwrotu kosztów? I jak przygotować umowę, by nie zostawić sobie pola na kosztowne spory?
Inwestycje najemcy – co podlega ochronie?
Najemca lokalu komercyjnego bardzo często inwestuje w przestrzeń, zanim rozpocznie działalność. Może to być generalny remont, wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej, montaż klimatyzacji, a nawet budowa antresoli. Problem pojawia się w momencie, gdy najem dobiega końca lub zostaje przedwcześnie wypowiedziany. Czy najemca ma jakiekolwiek prawo do odzyskania tych środków?
Przepisy nie definiują wprost katalogu inwestycji podlegających ochronie, ale praktyka rozróżnia trzy podstawowe kategorie nakładów.
- Nakłady konieczne — są niezbędne do utrzymania lokalu w stanie przydatnym do używania, np. usunięcie usterek technicznych. Co do zasady ponosi je wynajmujący, chyba że strony ustalą inaczej.
- Nakłady użyteczne — zwiększają funkcjonalność lub wartość lokalu (np. montaż rolet antywłamaniowych, nowoczesne oświetlenie, dodatkowe systemy wentylacyjne). Z reguły wykonuje je najemca z własnych środków.
- Nakłady zbytkowne — służą wyłącznie wygodzie lub estetyce (np. designerskie wnętrze, nietypowe wykończenie ścian). Nie mają znaczenia z punktu widzenia wynajmującego.
Z perspektywy obowiązującego prawa o zwrocie kosztów nakładów użytecznych lub zbytkownych decyduje treść umowy.
Co mówi prawo, a co mówi umowa?
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 676), po zakończeniu najmu najemca może usunąć swoje nakłady, o ile nie spowoduje to uszkodzenia lokalu. Ale uwaga — jeśli ich nie usunie, przechodzą one na wynajmującego bez obowiązku zwrotu kosztów. To oznacza, że najemca może stracić nawet setki tysięcy złotych inwestycji, jeśli nie zabezpieczy tego w kontrakcie. Dlatego umowa najmu długoterminowego powinna zawierać jasne zapisy:
- kto ponosi koszty adaptacji,
- jakie nakłady mogą zostać rozliczone przy zakończeniu najmu,
- kiedy przysługuje prawo do zwrotu kosztów lub odszkodowania,
- czy najemca ma prawo pozostawić nakłady i zażądać rekompensaty.
Więcej o doradztwie prawnym w zakresie najmu lokali użytkowych znajdziesz tutaj: https://jdp-law.pl/nieruchomosci/.
Najemca w roli inwestora – jak się zabezpieczyć?
Jeśli planujesz znaczące inwestycje w wynajmowaną powierzchnię, warto działać według kilku zasad:
- Negocjuj zapisy umowy z udziałem prawnika – adwokat od nieruchomości pomoże przewidzieć potencjalne ryzyka.
- Dokumentuj wszystkie prace i wydatki – faktury, kosztorysy i zdjęcia mogą mieć kluczowe znaczenie w ewentualnym sporze.
- Zabezpiecz prawo do rozliczenia nakładów – najlepiej w formie konkretnego mechanizmu (np. spłata w ratach, potrącenie z kaucji).
- Rozważ dodatkowe gwarancje – jak klauzule odszkodowawcze czy prawo pierwokupu w razie sprzedaży lokalu.
Dobrze skonstruowana umowa najmu to nie tylko zabezpieczenie czynszu i terminu. To przede wszystkim narzędzie, które może uchronić Twoje środki przed bezpowrotną stratą.
Pamiętaj, że im większe inwestycje w lokal, tym większe ryzyko. W praktyce najemcy często nie doceniają wagi zapisów umownych, dopóki nie dojdzie do sporu. Tymczasem kancelaria prawna nieruchomości może już na etapie negocjacji umowy wskazać luki, które w przyszłości mogą oznaczać poważne konsekwencje finansowe.
Materiał Partnera
