Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji to kluczowe zabezpieczenie dla wynajmującego, zwłaszcza gdy pojawią się problemy z najemcą. Jest ono niezwykle istotne, szczególnie przy umowie najmu okazjonalnego. Dzięki niemu odzyskasz lokal lub zaległy czynsz znacznie szybciej i prościej.
Spis treści
Czym jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji i jego rola w najmie okazjonalnym
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji to dobrowolna zgoda najemcy na poddanie się egzekucji, gdy zajdą określone sytuacje. Reguluje je artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Jego główny cel? Uproszczenie procedury eksmisji i szybsze odzyskanie zaległych płatności.
Definicja i cel prawny oświadczenia
To właśnie ten dokument pozwala na egzekucję komorniczą, omijając długotrwały proces sądowy o eksmisję. W praktyce oznacza to dla Ciebie, że jeśli najemca naruszy umowę, znacznie szybciej odzyskasz lokal lub należności.
Kluczowa rola w umowie najmu okazjonalnego
Dla umowy najmu okazjonalnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji to ustawowy wymóg, obligatoryjny zgodnie z art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów. Pamiętaj, że brak oświadczenia lub jego błędy formalne sprawią, że umowa nie będzie już najmem okazjonalnym – a Ty stracisz cenne zabezpieczenia.
Co musi zawierać oświadczenie o poddaniu się egzekucji? Elementy kluczowe
Aby oświadczenie było ważne i skuteczne, musi zawierać kilka precyzyjnych, niezbędnych informacji. Bez nich lub z niekompletnymi danymi, egzekucja może okazać się niemożliwa lub niezwykle trudna.
Zobowiązanie najemcy do opróżnienia i wydania lokalu
Najemca musi jednoznacznie zobowiązać się do opróżnienia i wydania lokalu w określonym terminie. To absolutna podstawa – bez tego punktu eksmisja jest niemożliwa.
Wskazanie lokalu, do którego najemca ma się przenieść
W ramach oświadczenia o poddaniu się egzekucji, najemca jest zobowiązany wskazać konkretny lokal, do którego się przeniesie w przypadku wykonania egzekucji. Musi to być precyzyjny adres, pod który najemca dobrowolnie lub przymusowo opuści wynajmowane mieszkanie.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Do oświadczenia najemcy musisz dołączyć pisemne oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy. Bez tego oświadczenia, cały dokument o poddaniu się egzekucji jest bezwartościowy.
Możliwość egzekucji zaległego czynszu i innych opłat
Warto w oświadczeniu zawrzeć również zgodę na egzekucję zaległego czynszu i innych opłat. To rozszerza Twoje zabezpieczenie, pozwalając na błyskawiczne dochodzenie wszelkich należności finansowych.
Termin, do którego wynajmujący może wystąpić o klauzulę wykonalności
Musisz określić w oświadczeniu termin, w którym wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Zazwyczaj jest to długi okres – nawet 5-10 lat od dnia opróżnienia lokalu.
Proces sporządzenia oświadczenia u notariusza
Sporządzenie oświadczenia wymaga precyzji i znajomości procedur prawnych. Rola notariusza jest tu absolutnie kluczowa.
Wymagana forma notarialna oświadczenia najemcy
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji MUSI być sporządzone jako akt notarialny. Jest to wymóg obligatoryjny i bezwzględny. Brak tej formy skutkuje nieważnością dokumentu, co czyni go bezużytecznym w procesie egzekucyjnym.
Akt notarialny to jedyna i niezmienna forma dla oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Tylko on zapewnia jego skuteczność prawną.
Niezbędne dokumenty i rola notariusza
Do sporządzenia aktu notarialnego będziesz potrzebował danych osobowych stron, adresu wynajmowanego lokalu oraz adresu i oświadczenia właściciela lokalu zastępczego. Notariusz zweryfikuje tożsamość stron, szczegółowo wyjaśni Ci skutki prawne oświadczenia i dopilnuje, aby dokument był sporządzony bezbłędnie.
Koszty związane z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji
Sporządzenie oświadczenia wiąże się z pewnymi kosztami. Warto, abyś wiedział, co na nie wpływa i kto je finalnie pokrywa.
Składowe kosztów
Na koszty składa się taksa notarialna, podatek VAT oraz opłaty za wypisy aktu. Wysokość taksy reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależy ona od wartości przedmiotu umowy – najczęściej rocznego czynszu.
Kto ponosi koszty
Standardowo to najemca ponosi koszty sporządzenia oświadczenia. Pamiętaj jednak, że to kwestia umowna – możecie ustalić inny podział.
Procedura egzekucyjna krok po kroku
Gdy najemca nie wywiązuje się z umowy, oświadczenie pozwala Ci szybko działać i przejść do egzekucji. Oto, jak wygląda ten proces, krok po kroku.
Wezwanie najemcy do opróżnienia lokalu
Na początek: pisemnie wezwij najemcę do opróżnienia i wydania lokalu. Musisz wyznaczyć mu dodatkowy, co najmniej 14-dniowy termin na dobrowolne opuszczenie nieruchomości.
Wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności
Jeśli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, składasz wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd zweryfikuje Twój wniosek i nada klauzulę, przekształcając akt w tytuł wykonawczy.
Wniosek do komornika i egzekucja na podstawie oświadczenia
Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, możesz złożyć wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji. Komornik, opierając się na tytule wykonawczym, przeprowadzi eksmisję najemcy do wskazanego w oświadczeniu lokalu zastępczego. To znacząco przyspiesza proces, pozwalając uniknąć długotrwałego procesu sądowego, który jest nieunikniony przy tradycyjnej eksmisji, zwłaszcza gdy najemca odmawia opuszczenia lokalu lub zalega z czynszem.
Najczęstsze błędy i pułapki – jak ich uniknąć
Nieprawidłowe sporządzenie oświadczenia może całkowicie zniweczyć jego cel. Dlatego warto, abyś zwrócił uwagę na typowe błędy i pułapki.
Brak oświadczenia lub jego wady formalne
Brak formy aktu notarialnego lub brak podpisu najemcy poświadczonego notarialnie czyni oświadczenie nieważnym. Pamiętaj, to najpoważniejszy błąd, który całkowicie uniemożliwi Ci egzekucję!
Niewskazanie lokalu zastępczego lub brak zgody jego właściciela
Oświadczenie będzie bezskuteczne, jeśli zabraknie w nim wskazania lokalu zastępczego lub pisemnej zgody jego właściciela. Ten dokument jest absolutnie niezbędny, abyś mógł przeprowadzić eksmisję.
Precyzja zakresu w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji
Jeśli oświadczenie dotyczy tylko eksmisji, Ty nie będziesz mógł na jego podstawie dochodzić zaległego czynszu. Dlatego tak ważne jest, aby zakres egzekucji był szeroki – to pozwala Ci zabezpieczyć swoje prawa na wielu płaszczyznach.
Utrata skuteczności oświadczenia przez nieaktualne dane
W przypadku zmiany adresu lokalu zastępczego lub danych osoby wskazanej do przyjęcia najemcy, kluczowe jest natychmiastowe zaktualizowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Nieaktualne informacje drastycznie obniżają jego skuteczność, czyniąc proces egzekucyjny problematycznym, a w skrajnych przypadkach nawet uniemożliwiając skuteczne przeprowadzenie eksmisji.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Przygotowaliśmy odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
Czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest obowiązkowe dla każdej umowy najmu?
Nie, jest obowiązkowe wyłącznie dla umowy najmu okazjonalnego, zgodnie z art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku standardowej umowy najmu, nie jest wymagane.
Jakie są kluczowe elementy, które muszą znaleźć się w oświadczeniu, aby było skuteczne?
Kluczowe elementy to zobowiązanie najemcy do opróżnienia lokalu, wskazanie lokalu zastępczego oraz pisemne oświadczenie właściciela tego lokalu o przyjęciu najemcy.
Kto ponosi koszty związane ze sporządzeniem oświadczenia u notariusza i ile wynoszą?
Koszty – taksa notarialna, VAT i opłaty za wypisy – zazwyczaj ponosi najemca. Ich wysokość jest regulowana prawnie i zależy od wartości przedmiotu umowy, czyli najczęściej rocznego czynszu.
Jak oświadczenie o poddaniu się egzekucji usprawnia odzyskanie lokalu?
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji znacząco usprawnia odzyskanie lokalu, gdy najemca nie chce go opuścić. Umożliwia ono bezpośrednie złożenie wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie do komornika o wszczęcie egzekucji. Dzięki temu unika się długotrwałego i kosztownego procesu sądowego o eksmisję, co radykalnie przyspiesza cały proces.
